五种错误的买房思维!

来源:  浏览:629  发布:2021-11-22 14:56:56  文中所述价格有效期:2023-02-28

人买房都是靠机缘,遇到什么买什么。
这就是为什么有些人买三套不如别人买一套?
也是为什么有些人总是涨了就买,买了就横的原因。
接下来,我以买房常见的五个问题为例,展示不同买房思维下截然不同的结果。

第一个问题:
买房要不要淘笋?
不知道从什么时候开始,大家买房张口闭口就要淘笋、要捡漏,总觉得价格低的房子价值高,实际上恰恰相反。
在房产投资中有两种基本操作:套利与套险。
套利:预估热点城市、热点板块会大涨,跟风买入,通常有追高的可能
套险:发现某个板块、某个小区存在不合理价差,出现了洼地效应,提前买入,静待价值修正,通常有求锤得锤的风险
而淘笋捡漏,属于套险操作。
但有些板块、有些小区、有些楼盘、有些房源,价格低,是因为它们本身的硬伤。
比如独栋老大楼,经常看房的人都会被这种房子优越的地段和超低价格所诱惑。
但大量的、真实的、穿越周期的案例证明,这种房子今年是区域的地板价,以后是,永远都是。
市面上你能见到的七折笋,99%都是假的,都是有硬伤的伪笋盘。
正确的买房思维,应该是追求相对低价。
即在同等价值下的,价格更低。
比如对比同小区的其它房源;对比周边小区类似房源;对比同一个城市,总价段接近的房源。
对比的目的是确定有没有更好的选择。
有,就放弃;没有,大概率就是对的。
当然,具体到一套房源还要对户型、装修、楼层、朝向、不利因素等的进行细分量化。

第二个问题:
买房要不要关注租售比?

不知道从什么时候开始,有些人买房就喜欢问租金,总觉得租售比高的房子价值高,实际上恰恰相反。

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从房产投资的角度,不要过分追求租售比。
原因有二:
1、租售比高的房子,涨幅大概率都差。
一般租售比高的地方,区域都很成熟,利好都已经兑现,肯定不是领涨板块,最好情况是跑平大盘,极有可能跑输大盘。
比如老破小,租金都很高,但因为区域太成熟了,房价上涨动力不足。
2、居住不纯粹。
租金好的小区,通常是既能办公,又能居住,混居之下居住舒适度和安全性不好,物业也往往跟不上。
长此以往,涨幅表现越来越差。
其实想要提高租售比,交给时间就可以了。只要房价涨两轮,租金自然能抵得上月供。

但是也要记住一点,不关注租金,不是无视租金。类似远郊那种鸟不拉屎的地方是不能买的。


第三个问题:
错过上一轮房价上涨,
很后悔。现在想买,却很犹豫。
一是房价太贵了,买起来太吃力;
二是担心以后房价不涨了,买房投资不赚钱了;

从房产投资的角度,不买还涨!

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再过三五年回头看,今天的房价都是便宜的。
就像过去十几年一样,房价没涨起来的时候,谁也不会想到房价能涨这么高。
但我们也必须看到,随着中国城市化率到了后半程,房地产的红利窗口期正在逐步缩小,越迟买房越被动。
特别是到了存量房时代,在通货膨胀的推动下,将来买房主力是以小换大,以次换好的置换置业。
没房的人将来买房越来越难,直到再也买不了。类似一家几口挤在公租房、廉租房等等会成为一部分人的生活写照。
目前这种情况在北上深已经体现出来了,未来二线城市也是如此。
不买房的人容易陷入不买就涨,想买怕跌的怪圈。
总想房价跌回三年前,真跌了,他反而更犹豫了。
在买房这件事上,一定不要和大趋势作对,要坚定不移的站在大趋势的一边 。

但短期内一定要学会用逆向思维做选择。淡市买入,规避过热行情,不追涨,不追高。


第四个问题:
如何判断一个新区有没有价值?

不是看区域定位高端不高端,也不是看产业规划牛逼不牛逼,更不是看大牌开发商多不多。

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这些都是表象。真正的要看的是以下三点:
1、看背后是谁在主导
市级新区一定比区级新区靠谱。一个能够主导资源分配的强力地方政府,是这个新区有没有前途基本保障。
2、看通勤距离
是主城自然外溢的区域,不是飞地,中间没有十几甚至二十几公里的空白地带。简单说,地铁能到达市中心,有公交车,距离城市地理中心普通公交单程控制在50分钟以内的。
3、看存量用地。
板块至少还有几千亩可统一规划的净地。
没地说什么都是虚的。没地意味着没有强劲的后续配建资金的来源。
以上三点是判断一个新区有没有价值。但有价值和能不能买是两回事。
判断能不能买只看一点:
看价格。
价格主要参照自然连接的主城板块价格的70%,超过70%,从投资的角度就不太合适了。
除了价格,新区的买入时机也会重要,通常有两个指标:
1、市场周期处在淡市
最好是多个项目集中上市,又正好赶上楼市冷淡阶段,年底多个项目回款形成价格战,这就能捡漏了。
2、板块成熟度五-六成的时候
太早,容易当炮灰。太晚,风口过去了,利好兑现了,价格就上去了。
最好的时候就是早期拓荒的项目就要交房了,有在建的学校、地铁,区域内大路基本规划过了,且已开工在修了。

第五个问题:
要不要买车位?
从房产投资的角度,没有贷款功能的都不值得买。

因此,车位不太值得买。

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另外,车位配置比可以作为自用要不要买的重要依据
车位比1:0.75是一个临界值。
结合交房三年通常入住率会达到70%左右,因此,车位比低于1:0.75,说明车位较为紧张,在价格合适的情况下,自用可以购买。
如果要买,就尽早买,这样就能选到离自己家最近的车位。
比较好的买入节点是,买房时,车位拿出来促销。或者即将交房前的开发商的促销。
如果你买过之后后悔了,在交房后的一年内,要赶快出手,过了这一年,再想卖就难了,基本上就等着卖房的时候搭售了。
如果买车位,多少钱合理呢?有两个算式可以作为参考:
1、一个负2层车位=5㎡房价;
2、一个负2层车位=小区平均车价的一半;

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文中所提的面积均为建筑面积

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