五种错误的买房思维！-海南友居网

五种错误的买房思维！

来源：浏览：629 发布：2021-11-22 14:56:56　　文中所述价格有效期：2023-02-28

人买房都是靠机缘，遇到什么买什么。

这就是为什么有些人买三套不如别人买一套？

也是为什么有些人总是涨了就买，买了就横的原因。

接下来，我以买房常见的五个问题为例，展示不同买房思维下截然不同的结果。

第一个问题：

买房要不要淘笋？

不知道从什么时候开始，大家买房张口闭口就要淘笋、要捡漏，总觉得价格低的房子价值高，实际上恰恰相反。

在房产投资中有两种基本操作：套利与套险。

套利：预估热点城市、热点板块会大涨，跟风买入，通常有追高的可能。
套险：发现某个板块、某个小区存在不合理价差，出现了洼地效应，提前买入，静待价值修正，通常有求锤得锤的风险。

而淘笋捡漏，属于套险操作。

但有些板块、有些小区、有些楼盘、有些房源，价格低，是因为它们本身的硬伤。

比如独栋老大楼，经常看房的人都会被这种房子优越的地段和超低价格所诱惑。

但大量的、真实的、穿越周期的案例证明，这种房子今年是区域的地板价，以后是，永远都是。

市面上你能见到的七折笋，99%都是假的，都是有硬伤的伪笋盘。

正确的买房思维，应该是追求相对低价。

即在同等价值下的，价格更低。

比如对比同小区的其它房源；对比周边小区类似房源；对比同一个城市，总价段接近的房源。

对比的目的是确定有没有更好的选择。

有，就放弃；没有，大概率就是对的。

当然，具体到一套房源还要对户型、装修、楼层、朝向、不利因素等的进行细分量化。

第二个问题：

买房要不要关注租售比？

不知道从什么时候开始，有些人买房就喜欢问租金，总觉得租售比高的房子价值高，实际上恰恰相反。

从房产投资的角度，不要过分追求租售比。

原因有二：

1、租售比高的房子，涨幅大概率都差。

一般租售比高的地方，区域都很成熟，利好都已经兑现，肯定不是领涨板块，最好情况是跑平大盘，极有可能跑输大盘。

比如老破小，租金都很高，但因为区域太成熟了，房价上涨动力不足。

2、居住不纯粹。

租金好的小区，通常是既能办公，又能居住，混居之下居住舒适度和安全性不好，物业也往往跟不上。

长此以往，涨幅表现越来越差。

其实想要提高租售比，交给时间就可以了。只要房价涨两轮，租金自然能抵得上月供。

但是也要记住一点，不关注租金，不是无视租金。类似远郊那种鸟不拉屎的地方是不能买的。

第三个问题：

错过上一轮房价上涨，

很后悔。现在想买，却很犹豫。

一是房价太贵了，买起来太吃力；

二是担心以后房价不涨了，买房投资不赚钱了；

从房产投资的角度，不买还涨！

再过三五年回头看，今天的房价都是便宜的。

就像过去十几年一样，房价没涨起来的时候，谁也不会想到房价能涨这么高。

但我们也必须看到，随着中国城市化率到了后半程，房地产的红利窗口期正在逐步缩小，越迟买房越被动。

特别是到了存量房时代，在通货膨胀的推动下，将来买房主力是以小换大，以次换好的置换置业。

没房的人将来买房越来越难，直到再也买不了。类似一家几口挤在公租房、廉租房等等会成为一部分人的生活写照。

目前这种情况在北上深已经体现出来了，未来二线城市也是如此。

不买房的人容易陷入不买就涨，想买怕跌的怪圈。

总想房价跌回三年前，真跌了，他反而更犹豫了。

在买房这件事上，一定不要和大趋势作对，要坚定不移的站在大趋势的一边。

但短期内一定要学会用逆向思维做选择。淡市买入，规避过热行情，不追涨，不追高。

第四个问题：

如何判断一个新区有没有价值？

不是看区域定位高端不高端，也不是看产业规划牛逼不牛逼，更不是看大牌开发商多不多。

这些都是表象。真正的要看的是以下三点：

1、看背后是谁在主导

市级新区一定比区级新区靠谱。一个能够主导资源分配的强力地方政府，是这个新区有没有前途基本保障。

2、看通勤距离

是主城自然外溢的区域，不是飞地，中间没有十几甚至二十几公里的空白地带。简单说，地铁能到达市中心，有公交车，距离城市地理中心普通公交单程控制在50分钟以内的。

3、看存量用地。

板块至少还有几千亩可统一规划的净地。

没地说什么都是虚的。没地意味着没有强劲的后续配建资金的来源。

以上三点是判断一个新区有没有价值。但有价值和能不能买是两回事。

判断能不能买只看一点：

看价格。

价格主要参照自然连接的主城板块价格的70%，超过70%，从投资的角度就不太合适了。

除了价格，新区的买入时机也会重要，通常有两个指标：

1、市场周期处在淡市

最好是多个项目集中上市，又正好赶上楼市冷淡阶段，年底多个项目回款形成价格战，这就能捡漏了。

2、板块成熟度五-六成的时候

太早，容易当炮灰。太晚，风口过去了，利好兑现了，价格就上去了。

最好的时候就是早期拓荒的项目就要交房了，有在建的学校、地铁，区域内大路基本规划过了，且已开工在修了。

第五个问题：

要不要买车位？

从房产投资的角度，没有贷款功能的都不值得买。

因此，车位不太值得买。

另外，车位配置比可以作为自用要不要买的重要依据：

车位比1:0.75是一个临界值。

结合交房三年通常入住率会达到70%左右，因此，车位比低于1:0.75，说明车位较为紧张，在价格合适的情况下，自用可以购买。

如果要买，就尽早买，这样就能选到离自己家最近的车位。

比较好的买入节点是，买房时，车位拿出来促销。或者即将交房前的开发商的促销。

如果你买过之后后悔了，在交房后的一年内，要赶快出手，过了这一年，再想卖就难了，基本上就等着卖房的时候搭售了。

如果买车位，多少钱合理呢？有两个算式可以作为参考：

1、一个负2层车位=5㎡房价；
2、一个负2层车位=小区平均车价的一半；

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文中所提的面积均为建筑面积

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